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1) Tour de table

• 27 rue Rousseau (squat, 25 personnes, immeuble propriété Manor)
  Pas de régularisation possible de la situation en vue. Immeuble dont le devenir dépend en partie du nouvel aménagement de la place Grenus : fermeture des trémies d'accès à la place Grenus et déplacement ailleurs. Sur ce point, statut quo lors de la dernière réunion du conseil municipal...
• 14 rue Rousseau (20 personnes locataires d'un immeuble propriété Ville de Genève)
  La Ville a fait un projet de rénovation accepté par la commission pour un montant de 3 millions.
  L'association des habitants de l'immeuble a déposé un recours (fin août) soutenu par l'Asloca. En outre, ils ont fait une proposition de contre-expertise (avec le soutient de Daniel Marco, architecte). En cours...
• 10 rue Lyssignol (squat, habitants au bénéfice d'un contrat de confiance, immeuble propriété Ville de Genève)
  L'association des habitans de l'immeuble ("Téo 10") ont déposé un recours auprès de la ville pour travaux jugés abusif. Ne sait pas si l'Asloca va faire recours...
• 5-7 rue des Etuves (squat)
  Villa a un projet sur le 3 et le 5. Le 3 va être démolit et le 5 rénové.
• 1-3 Lyssignol (squat, 25 habitants au bénéfice d'un contrat de confiance, immeuble propriété Ville de Genève)
  Les habitans sont intéressés éventuellement à un projet de coopérative, ou de bail associatif sur le modèle du 24 Montbrillant.
  

2) Présentation de la Codha

Historique
La Codha est née du constat de la pénurie de logement à Genève, elle découle du GRAL (groupement pour le logement associatif). A l'origine l'idée était de rassembler les forces dispersées concernées par ce problème. L'objectif résidait dans la volonté d'avoir une plus grande maîtrise sur son logement. S'appuie également sur le développement de WOGENO "Wohngenossenschaft" en suisse alémanique, coopérative qui existe dans un quinzaine de villes depuis 1980, où ce système est plus développé. La CODHA fait partie de WOGENO, elle s'en distingue dans la mesure où elle est généralement plus orientées sur des logements aux loyers plus faible.

Généralités du fonctionnement des coopératives (Codha ou Wogeno, etc.)
Chaque coopérative d'habitant fonctionne comme un société simple. Chaque coopérateur (ou membre de la coopérative) détient une part sociale ainsi qu'une voix et ceci indépendamment de la somme d'argent versée. Par ailleurs, elle agit en tant que personne morale (peut donc acheter en son nom propre des immeubles). Il y a d'autres coopératives d'association. A Genève, il existe des coopératives institutionnelles (crées par certains syndicats ou philanthrope) ou encore des coopératives plus petite (l'archétype c'est le groupe de copains qui se met ensemble en vue d'un projet, autrement dit qui se monte en coopérative, etc.).
La coopérative n'implique pas forcément l'achat d'un immeuble (sur ce point, c'est presque exclu de pouvoir acheter une immeuble "propriété ville de Genève", cela ne fai pas partie de sa politique). Le plus souvent donc, la coopérative peut être au bénéfice d'un "droit de superficie" concédé par le propriétaire (généralement l'Etat), doit se rapportant soit à un immeuble, soit à un terrain. Ce droit fonctionne en quelque sorte comme un "contrat de location" à durée limitée (généralement jusqu'à 100 ans !). L'obtention d'un droit de superficie sur un immeuble implique les mêmes devoirs et les mêmes droits qu'un propriétaire.

3) Questions, discussions:
(N.B. je ne me rappelle plus qui a posé les questions, dans tous les cas c'est les représentants de la Codha qui répondent)

Q : Quelles différences pour les habitants lorsque le propriétaire c'est la Ville de Genève ou un privé ?
En théorie, cela ne change pas. Mais dans les fait, la ville ne poursuit pas forcément les mêmes buts qu'une entreprise privée, elle peut par exemple mener des politiques sociales, etc. Par conséquent, la marge de négociation pour l'habitant change, dans la mesure où les conditions pour négocier l'accord ne sont les mêmes (normes de rentabilité, de profit / norme de solidarité ).

Q : En cas de litige entre les habitants et le propriétaire en matière de rénovation (frais jugés trop élevé par ex.), quels changements apporteraient le fait d'être une association d'habitant membre d'une coopérative ?
Généralement, lorsque le propriétaire est la ville, ce qui implique que la coopérative qui gère l'immeuble est au bénéfice d'une droit de superficie sur l'immeuble, cette dernière, par des négociations avec l'association d'habitant, est contrainte d'assurer les conditions de salubrité et de sécurité minimale de l'immeuble.
Reste que le fait de travailler en coopérative permet une transparence plus grande sur le processus, dans la mesure où ce système donne à l'habitant un pouvoir de négociation (but même de la coopérative).

Q : Quelles différences avec le bail associatif contracté non pas avec une coopérative mais avec la ville ?
On reste des locataires (et non pas des propriétaires) qui ne disposent pas d' "une maîtrise du devenir" de l'immeuble dans lequel ils habitent...

Les habitants qui appartiennent à la Codha sont au bénéfice de deux "statuts" :

- coopérateur : puisque membre de la Codha
- membre d'une association d'habitant (gestion des affaires internes)

L'habitant-coopérateur a pour devoirs de :

- payer sa part sociale
- participer au paiement des fonds propres de l'immeuble (fonds propres qui fait référence à l'emprunt bancaire, ils se montent généralement à 10 % du total occtroyé pour les travaux).

Cet habitant signe un bail avec l'association des habitants de l'immeuble, qui à l'image d'une régie, a un contrat de bail avec la coopérative (relation : habitant-association d'habitant-coopérative).
L'association d'habitants dont les membres sont en même temps des coopérateurs offre la possibilité de mieux maîtriser son logement sur différents points, comme notamment :

- Elle participe aux attributions des appartements. Généralement la Codha met en place une commission paritaire composées de 2 membres de la coopérative (non-habitants) et de 2 membres de l'association d'habitants pour "ouvrir" un peu plus l'immeuble à d'autres personnes (extérieures aux réseaux de proches). Le cas des logements de type communautaire, donne un choix plus grands aux habitants puisque les gens vivent ensemble et doivent donc bien s'entendre.

- Elle définit le montant des loyers suivant les habitants. Si elle fonctionne sur des normes de type "égalitaires", elle est libre de demander "plus" à certains et "moins" à d'autres. A la fin de chaque mois, il revient à l'association des habitants et non pas aux habitants pris individuellement de payer la totalité du loyer versé à la coopérative.

Ce système à deux niveaux (qui implique pour l'habitant deux statuts) doit rester conforme avec le code civil suisse.

Q. Est-ce qu'une coopérative poursuit-elle une politique de logement social, ou est-elle en mesure de s'inscrire dans une politique étatique de logement social ?
Pour ce qui est des habitants, le fait d'êre en coopérative n'interdit pas de faire appel à des aides aux logements (HLM). Dans les faits, la Codha s'est montrée plus favorable au système HBM (dans la mesure où sa "politique" n'est pas de faire de social en soit, mais de soutenir des projets visant à augmenter l'autonomie des habitants face à leur logement (leur pouvoir de décision), objectif qui ne se limite pas aux personnes au revenu modeste.
Toutefois le fait d'être propriétaire en droit ou dans les faits (en cas de droits de superficie octroyé), permet de gérer les versements sur le temps.
- Au début les immeubles sont chères, parce qu'il faut emprunter de l'argent, amortir l'intérêt. C'est à ce stade que le subvention publique (aide au logement), peuvent diminuer le coût versé par l'habitant.
- A long terme, cela devient moins chère... Sur ce point, un des objectifs de la Codha est de sortir les immeubles du marché. Elle interdit la revente des immeubles, sauf lorsque l'acheteur poursuit des buts semblables (non spéculatifs).

Q. Le fait d'être des habitants en coopérative contraint-il l'association d'habitants, vu son autonomie relative, de révéler l'identité des habitants ? Cas des personnes sans-papiers...
On théorie oui, dans les fait... ....
Le problème se pose de manière manifeste lorsque les habitants demandent des subsides en matière d'aide au logement. Cette procédure implique un contrôle du taux d'occupation de l'immeuble, ce qui rend la présence "clandestine" problématique...

Arnaud