Fédération des Associations

de Quartier et d’Habitants

C/O Rémy Pagani

14, Rue du Village-Suisse

1205 Genève

                        Commission cantonale de recours                          en matière de constructions

                        Boulevard Helvétique 27

                        1207 Genève

 

 

                        Genève, le 3 juin 2002

 

 

 

 

Recours contre une décision du DAEL en application de la LDTR et du règlement sur le PUS – Ville de Genève

 

 

Monsieur le Président,

Mesdames et Messieurs,

 

Au nom et pour le compte de la FAQH, nous déclarons recourir contre la décision du DAEL du 22 mai 2002, refusant d’annuler la décision d’autorisation de construire DD 97 366/7 délivrée le 12 décembre 2001, immeuble rue Rousseau 5 – parcelle 5552 – feuille 47 – Genève-Cité – rénovation et transformation – création d’un appartement dans les combles, requête déposée par Galeras Architectes Associés SA, chemin des Tulipiers 19, 1208 Genève, pour l’Union de Banques Suisses, rue des Noirettes 35, 1227 Carouge.

 

En fait :

 

1)      Le bureau de Monsieur Galeras, architecte, a déposé une requête en autorisation de construire du 10 juillet 2001, qui impliquait l’affectation de la totalité de l’immeuble à des activités commerciales sauf le 6ème niveau.

2)      Comme l’immeuble, en tout cas pour les étages du 2ème au 5ème, avait manifestement été affecté au logement dans un passé assez récent, la Ville de Genève, dans son préavis du 17 septembre 2001 (pièce 1 ci-annexée), s’est inquiétée de cette question. Elle a donc préavisé de manière favorable mais sous conditions. Plus particulièrement, elle a posé la condition « de démontrer que l’affectation du 2ème au 5ème étages en bureaux a été formellement autorisée, car, à défaut les étages doivent être aménagés en logements ».

3)      La Ville de Genève a donné un préavis favorable, à condition, entre autres, que le Département examine « aussi si les niveaux supérieurs ne doivent pas tous être affectés au logement en application du plan de site (art. 6 …) ».

4)      Par un courrier du 12 décembre 2001 (pièce 2), Monsieur Laurent Moutinot, Conseiller d’Etat chargé du DAEL, a écrit à la Ville de Genève pour lui indiquer qu’il délivrait l’autorisation de construire et en affirmant : « Lors de la délivrance de l’autorisation de construire 64'525, le 5 novembre 1973, le bâtiment a été autorisé avec une affectation de dépôts jusqu’au 5ème étage compris ».

5)      Le département compétent de la Ville de Genève a alors écrit le 17 décembre 2001 à Madame la Directrice de la police des constructions (pièce 3) pour solliciter une copie de l’autorisation de construire 64'525 du 5 novembre 1973, document qui n’était pas en sa possession.

6)      Le 20 décembre 2001 (pièce 4), la police des constructions a envoyé copie des plans se rapportant à l’autorisation au département compétent de la Ville de Genève.

7)      Le 15 mars 2002 (pièce 5), le département compétent de la Ville de Genève a renouvelé sa demande de recevoir une copie de l’autorisation de construire, car il a reçu une lettre du 13 mars 2002 du collectif de Saint Gervais (pièce 6).

8)      Le 19 mars 2002 (pièce 7), la Directrice de la police des constructions a répondu au département compétent de la Ville de Genève et lui a fait parvenir une copie de l’autorisation de construire de 1973 (pièce 8), laquelle ne prévoit aucun changement d’affectation.

9)      Par acte du 11 avril 2002 (pièce 9), la Ville de Genève, a sollicité auprès du DAEL la reconsidération de la décision d’autorisation de construire DD 97'366.S-7, l’annulation de cette décision et une nouvelle décision refusant l’autorisation de construire.

10)  Par un courrier du 19 avril 2002 (pièce 10), le Président du DAEL entre en matière sur la demande de reconsidération, il réexamine les motifs de la décision du 12 décembre 2001 et il invoque des motifs différents pour refuser d’annuler l’autorisation de construire DD 97'366. Il invoque le fait que l’autorisation de construire délivrée le 28 août 1969 à titre précaire, permettait que le rez-de-chaussée et le 1er étage soient transformés et affectés à un magasin, les 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages étant affectés aux dépôts et aux vestiaires du personnel. Dans le même courrier du 19 avril 2002, Monsieur le Conseiller d’Etat Moutinot a adressé une copie de la demande d’autorisation de construire du 20 juin 1969 au département compétent de la Ville de Genève. L’autorisation de construire du 28 août 1969 ne lui a en revanche pas été communiquée en copie. Se fondant sur une autorisation précaire (non produite et dont il ne semble pas avoir pris connaissance bien que toute la correspondance administrative relative à l’autorisation du 28 août 1969 soit archivée dans ses locaux), le DAEL a invoqué une « prescription trentenaire » (s’agit-il d’un néologisme juridique, d’une pratique secrète ou fictive ?) qui l’empêchant prétendument d’annuler l’autorisation du 12 décembre 2001.

11)  La FAQH a pris connaissance, mercredi 8 mai 2002, du rejet « en bloc » du recours interjeté par la Ville de Genève le 29 avril 2002. Choquée que la Ville de Genève n’ait pas qualité pour agir, la FAQH a fait parvenir une demande de réexamen au Président du DAEL, en date du 13 mai 2002.

 

En droit :

 

Recevabilité : à la forme

 

I                      Délai :

Le présent recours est déposé dans le délai de 30 jours dès la découverte de la décision attaquée datant du 22 mai 2002. (art. 63, al. 1 let a de la Loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985, ci-après LPA).

 

II                    Qualité pour agir

 

III                  Demande de réexamen du 13 mai 2002 :

 

A.           Recevabilité de notre demande de réexamen du 13 mai 2002

 

Selon Knapp, la LPA « institue à son art. 48 une demande de reconsidération distincte de la procédure de révision (Knapp, B., Précis de droit administratif, 4ème éd., Bâle, 1991, n° 1771). Il précise que la demande de révision « est une demande de réexamen de l’ensemble de l’affaire adressée à l’autorité qui a pris une décision à la suite d’une procédure contentieuse, c’est-à-dire, une décision sur réclamation ou une décision sur recours. » (Knapp, n° 2066). Comme il n’y a pas eu de recours contre l’autorisation définitive 97'366, nous avons déposé une demande de reconsidération – et non une demande de révision. Car, même s’il est indéniable que l’autorisation 97'366 soit entrée en force, elle « ne saurait avoir l’autorité de la chose décidée » (Knapp, n° 1781). En effet, les faits sur lesquels elle repose sont « inexacts » et « incomplets » (cf. art. 61 al. 1 let. a LPA ainsi que Knapp, n° 1781) Vu que la demande de reconsidération selon l’article 48, alinéa 1 LPA peut être formée, si l’une des conditions de l’article 80 a ou b LPA (révision) est réalisée ; la FAQH a invoqué l’article 80 b LPA. Car la FAQH n’a pu en prendre conscience que le 17 avril 2002 que les faits sur lesquels reposait l’autorisation de construire 97'366 étaient « inexacts » et « incomplets » (cf. Knapp, n° 1781). Il s’agit de la date à laquelle les propos du Président du DAEL affirmant qu’un recours « aurait peut-être pu donner raison » au collectif de Saint-Gervais ont été publiés. Dès lors, notre demande de reconsidération, déposée dans le délai prévu par l’art. 81, al. 1 LPA, adressée au Président du DAEL le 13 mai 2002, était recevable. Le DAEL est entré en matière.

 

B.           Entrée en matière et rejet de nos conclusions par le DAEL

 

La décision d’autorisation de construire du 12 décembre 2001 est entrée en force puisque aucun recours n’a été déposé. Cependant, notre demande de réexamen du 13 mai 2002 a été considérée à juste titre comme recevable par le DAEL, qui est entré en matière et a justifié la décision d’autorisation de construire avec des arguments très différents de ceux annoncés en décembre 2001. Comme il l’a fait le 19 avril 2002 au sujet de la demande de reconsidération que lui a fait parvenir la Ville de Genève, le DAEL a pris une nouvelle décision le 22 mai 2002. Cette décision nous a été notifiée. Elle rejette notre argumentation et indique que la Commission cantonale de recours en matière de construction est compétente pour connaître d’un éventuel recours. Le présent recours est donc incontestablement recevable.

 

Recevabilité : Au fond 

IV                 Autorisation précaire et prétendue « prescription acquisitive trentenaire »

 

A.           La Précarité

 

Le DAEL établit que Monsieur Armand Torre a sollicité le 20 juin 1969 que l’immeuble soit transformé, les deux premiers niveaux étant affectés à un magasin et les étages supérieurs à des dépôts, respectivement des vestiaires. Si ces changements d’affectation ont bien été autorisés à titre précaire le 28 août 1969, cela signifie que le propriétaire est, au plan administratif, au bénéfice depuis 1969 d’une autorisation explicitement provisoire d’utiliser les niveaux 3 à 5 comme dépôts et vestiaires, à l’exclusion d’un autre usage et que cette autorisation peut être révoquée en tout temps. Il plaira à la Commission cantonale de recours de se rappeler que, selon le Tribunal fédéral, le fait qu’un autorisation soit délivrée à titre précaire signifie qu’elle peut « jederzeit und ohne weitere Entschädigung zurückgenommen werden, falls sich später eine andere Regelung aufdrängt. » (ATF 101 Ia 192). Autrement dit, l’affectation à des dépôts et vestiaires de ces niveaux est un droit, qui est soumis à la condition résolutoire d’être révoqué en tout temps par l’autorité. L’expression à titre précaire n’est pas une figure de style, c’est une notion juridique précise ayant des conséquences en droit précises (cf. l’ATF susmentionné) A ce sujet, il est très important que la Commission cantonale de recours prenne connaissance de :

 

2.      La correspondance administrative relative à l’autorisation du 28 août 1969 délivrée « à titre précaire » par le Département des Travaux publics pour « Transformations intérieures ». Cette correspondance révèle que l’autorisation fut « délivrée « à titre précaire vu les conditions fixées par la Ville de Genève dans sa lettre du 3 juin 1969 à M. Armand Torre »

3.      La lettre de M. Claude Ketterer du 11 juillet 1969 adressée au Département des Travaux publics afin que ce dernier tienne compte de la lettre de la Ville de Genève du 3 juin 1969 adressée à M. Torre « en particulier le paragraphe concernant la transformation de l’immeuble ».

4.      La lettre de la Ville de Genève du 3 juin 1969.

 

S’agissant de l’autorisation 64'525 (« construction cage ascenseur »), la Commission de recours doit également prendre connaissance de sa correspondance administrative. Cette dernière révèle qu’une des conditions préalablement posée à Armand Torre en vue de l’octroi de cette autorisation fut :

 

« vous vous engagez à supprimer la cage en question, sans indemnité quelconque, à première réquisition de la Ville de Genève, étant entendu de surcroît qu’il ne pourra pas être tenu compte, en cas d’acquisition, ou d’expropriation de votre immeuble par notre commune, de la plus-value donnée à votre bâtiment en raison de la construction dudit ascenseur. »

 

Il nous aurait plu de joindre cette correspondance au présent recours, cependant toute reproduction de ces documents nous a été interdite par M. Patrick Blanc, Archiviste (Tél. 022 418 20 43) et par la Police des constructions. Si la Commission cantonale de recours ne prenait pas connaissance de ces pièces, elle ne pourrait que (p)rendre une décision basée sur des faits inexacts ou incomplets.

 

B.   « Prescription acquisitive » ?

 

L’octroi à Armand Torre, des autorisations susmentionnées a créé une situation de droit, qui n’implique d’aucune manière une « prescription acquisitive trentenaire » en application par analogie de l’article 662 CCS. Certes, le Tribunal fédéral a admis ponctuellement que celui qui bénéficie pendant plus de 30 ans d’une situation de fait illégale au su et au vu de l’autorité restant complètement inactive peut, après 30 ans, s’opposer à une décision de l’autorité l’obligeant à rétablir une situation conforme au droit (ATF 105 1b 265). Mais, telle n’est pas la situation juridique dans la présente affaire.

 

La transformation de l'immeuble est grevée par une autorisation révocable en tout temps (« jederzeit und ohne weitere Entschädigung » selon l’ATF 101 Ia 192 précité) et aucune prescription acquisitive d’un autre droit (c’est-à-dire d’un droit définitif et non révocable) n’a commencé de courir. La prescription trentenaire ne peut avoir pour effet d’annuler une condition explicite faisant partie intégrante d’une autorisation de construire. Au contraire, la possibilité de la révocation en tout temps (précarité) subsiste tant qu’une nouvelle décision de droit public n’annule pas explicitement cette condition (cf. art. 680 CC).

 

Il plaira à la Commission cantonale de se rappeler que le Wörterbuch der Handels-, Finanz-, und Rechtssprache traduit « prescription acquisitive » en Français par « Ersitzung » en Allemand (cf. Herbst, R., Wörterbuch der Handels-, Finanz-, und Rechtssprache, .Thun 1998, p. 380). Il est nous paraît capital de préciser : « Als Ersitzung bezeichnet man den (originären Eigentumserwerb durch fortgesetzten Eigenbesitz einer fremden Sache. » (Nef, U., Roberto, V., Sachenrecht für Ingenieure und Architekten, Zürich, 1995, p. 39). En d’autres termes, on qualifie de prescription acquisitive l’accession à la propriété originaire par la possession continue d’une chose appartenant à un tiers. D’une part, une éventuelle prescription acquisitive présupposerait une possession continue (trentenaire, s’il on veut) dont l’actuel propriétaire ne peut se prévaloir – ce d’autant moins qu’il a acquis l’immeuble contractuellement ! Et, d’autre part, ce que l’on doit avoir possédé de manière continue, c’est une chose.

 

C.   Qualification juridique de l’affectation des locaux

 

L’affectation d’un immeuble est un acte de droit public restreignant (légalement) la propriété. Ce n’est pas une chose. On ne peut pas se l’approprier conformément aux dispositions réglant la prescription acquisitive. Et, par impossible, le nouveau propriétaire – ayant acquis l’immeuble contractuellement – ne pourrait avoir acquis que les conditions posées par la Ville de Genève à l’octroi de l’autorisation et l’affectation en dépôts et vestiaires. Dans cette hypothèse, le propriétaire aurait « acquis » des restrictions légales de sa propriété (ce qui constitue un raisonnement absurde). La Commission constatera que l’institution de la prescription acquisitive (art. 661 ss. CC) n’existe pas dans le droit public cantonal. A défaut, elle constatera que son application dans le cas d’espèce relèverait de l’absurde.

 

Selon Mme Sofer du Service juridique du DAEL, l’affectation (au logement ou commerciale) d’un immeuble est « une notion de faits devant être conforme à d’autres dispositions et actes juridiques ». Cette définition est tellement vague que nous nous abstiendrons de prétendre qu’elle est fausse. Il plaira cependant à la Commission de se rendre à l’évidence que l’affectation d’un immeuble est un acte de droit public (cf. art. 680 CC). Nous remarquons au passage que le traducteur francophone a traduit très librement « öffentlich-rechtlich » (art. 680, al. 3) par « dans l’intérêt public ». Lorsqu’on lit : « Les restrictions établies dans l’intérêt public ne peuvent être ni modifiées ni supprimées. » (art. 680 al. 3), on commet, sans s’en rendre compte – vu qu’il s’agit d’une erreur de traduction apparemment anodine – l’erreur de ne pas comprendre que les décisions administratives visant à fixer l’affectation d’un immeuble sont des restrictions établies en droit public et non « dans l’intérêt public » (art. 680, al. 3). Cette traduction, plus heureuse, permet de qualifier correctement les décisions d’affectation d’immeubles. Il s’agit de restriction légales de la propriété.

 

D.   Restrictions légales de la propriété (art. 680 al. 1 CC)

 

Précisons qu’il existe des restrictions dites « directes » de la propriété (unmittelbare Schranken), « die sich direkt aus dem Gesetz ergeben (das heisst ohne dass es eines speziellen privaten oder behördlichen Aktes bedarf bzw. ohne Eintragung in das Grundbuch. » (Schmid, J., Sachenrecht, Zürich, 1997, n° 686, p. 135). En d’autres termes, les restrictions de la propriété résultant directement de dispositions légales ne doivent pas forcément figurer au registre foncier.

 

La Commission relèvera bien entendu que les articles 2, al. 1, let. b, 3, al. 3 et 7 de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 1996 (ci-après LDTR) prévoient clairement des restrictions de la propriété émanant directement de dispositions légales. Il s’agit de restrictions légales directes. Rappelons que, selon le Tribunal fédéral : « Fehlt eine Eintragung im Grundbuch, so ist selbst ein gutgläubiger Erwerber des Grundstückes grundsätzlich nicht geschützt. » (ATF 111 Ia 183). En d’autres termes, lorsque des restrictions légales de la propriété (telles celles prévues par les articles 2, al. 1, let. b, 3, al. 3 et 7 LDTR) grèvent une chose, que ces restrictions ne sont pas inscrites au registre foncier mais prévues par un texte de droit public ; même un acquéreur de bonne foi n’est pas protégé s’il devait s’avérer qu’il n’en a pas eu connaissance.

 

En l’espèce, l’art. 2, al. 1, let. b LDTR prévoit que tout bâtiment « comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation » sont soumis à la LDTR. Selon l’art. 3, al. 3 LDTR, par « changement d’affectation, on entend toute modification, même en l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. ». Selon l’art. 7 LDTR nul « ne peut, sous réserve de l’octroi d’une dérogation au sens de l’article 8, changer l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment au sens de l’article 2, alinéa 1, occupé ou inoccupé ».

 

D’une part, une simple visite des étages supérieurs de l’immeubles (2ème aux combles) permettra à la Commission de constater que « par leur aménagement et leur distribution » (art. 2 al. 1, let. b LDTR) ces locaux sont affectés à l’habitation. D’autre part, les articles 2, al. 1, let. b, 3, al. 3 et 7 LDTR constituant des restrictions directes à la propriété, le Tribunal fédéral considère que la bonne foi d’un acquéreur s’étant trompé sur l’affectation d’un immeuble ne peut être protégée. Précisons enfin, que savoir si les locaux en question été occupés ou inoccupés (art. 7 LDTR) ne joue, du point de vue de leur affectation, aucun rôle. On ne saura donc se prévaloir du fait qu’ils l’aient été ou non pour justifier, rétroactivement, un changement d’affectation.

 

Au total, la Commission retiendra d’une part que le 5 de la rue Rousseau est un immeuble d’habitation. D’autre part, que des restrictions à la propriété prévues dans un texte de droit public sont des restrictions dites directes et que l’existence de telles restrictions a pour conséquence que la bonne foi d’un acquéreur dans l’erreur n’est pas protégée.

 

E.           Peut-on « acquérir » un acte de droit public ?

 

Comme nous venons de le voir, à Genève, l’affectation d’un immeuble est un acte de droit public limitant directement la propriété (unmittelbare Schranken). Comme l’acte de droit public qui fixe l’affectation d’un immeuble n’est pas une chose, les dispositions relatives à la prescription acquisitive ne sont pas applicables. De plus, comme les articles 2, al. 1, let. b, 3, al. 3 et 7 LDTR prévoient expressément ces restrictions et que, en vertu de l’art. 962 al. 2 CC les cantons « peuvent » (mais ne doivent pas) inscrire les restrictions de la propriété relevant du droit public au registre foncier ; et vu que le Tribunal fédéral considère que, s’agissant de la restriction résultant du droit public cantonal, la bonne ou mauvaise fois d’un acquéreur ne joue aucun rôle ; la prétendue « prescription acquisitive trentenaire » invoquée par le DAEL ne trouve aucune application dans la présente cause.

 

Pour qu’elle considère que les dispositions réglant la prescription acquisitive puissent être applicables par analogie, il faudrait la Commission commette la grave erreur (commise par le DAEL) de considérer que le destinataire d’une autorisation de construire (ou d’un autre acte de droit public) en est le propriétaire. Or une personne ayant sollicité un acte de droit public ne peut qu’en être le destinataire. Plus précisément, cette personne sera destinataire d’une norme individuelle concrète (restreignant sa propriété, s’il s’agit d’une décision relevant d’une application des articles 2, al. 1, let. b, 3, al. 3 et 7 LDTR). En droit administratif ce type de norme est appelée « décision administrative ». Un justiciable ne peut ni devenir « propriétaire » d’une décision administrative ni d’un quelconque acte de droit public. Il en est le destinataire.

 

F.            Conclusion

 

Vu la surabondance de notre argumentation, nous espérons que la Commission reconnaîtra que les dispositions réglant la prescription acquisitive ne peuvent en aucun cas trouver d’application dans cette affaire.

 

V                   Application de la LD du 17 octobre 1962

 

A.           Qu’est-ce qu’un « immeuble d’habitation » ?

 

« Par immeuble d’habitation, il faut entendre tout bâtiment comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation. » (art. 3 al. 1, premier paragraphe du Règlement transitoire relatif au plan d’utilisation du sol de la Ville de Genève adopté le 21 juin 1988 par le Conseil municipal de la ville de Genève et le 24 août 1988 par le Conseil d’Etat en application de l’art. 15 A de la Loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers du 9 mars 1929 (L1.40), ci-après PUS. L’art. 3 al. 2 du PUS prévoit : « On entend également par immeuble d’habitation, les bâtiments d’habitation dont les locaux ont subi un changement d’affectation sans autorisation au sens de la loi restreignant les démolitions et transformations de maisons d’habitation en raison de la pénurie de logements, du 17 octobre 1962, ou de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 26 juin 1983. ».

 

B.           Le 5, rue Rousseau est-il un « immeuble d’habitation » ?

 

Le DAEL prétend que, dans le cadre de l’autorisation 64'525, un changement d’affectation a eu lieu. Nous l’avons vu, c’est faux. Le DAEL aurait à la limite pu prétendre, mais avec une extraordinaire mauvaise foi, qu’un changement d’affectation avait eu lieu en 1969. Il ne l’a pas fait. Vu qu’un (hypothétique) changement d’affectation ne pourrait avoir eu lieu qu’au mépris de toutes les dispositions réglant les changements d’affectation. Force est de constater qu’à teneur de l’art. 3 al. 1 PUS, le 5, rue Rousseau est un immeuble d’habitation.

 

 

 

 

Le PUS a été approuvé par le Conseil d’Etat le 24 août 1988 et celui-ci a donc expressément admis que les locaux d’habitation qui avaient subi un changement d’affectation sans autorisation étaient considérés juridiquement comme des logements. En d’autres termes, le PUS fixe clairement que les locaux d’habitation transformés sans autorisation en locaux d’activités conservent leur statut de logement. Le but de l’art. 3 al. 1 PUS est d’obtenir le retour à l’habitat de logements transformés illégalement en bureaux ou en d’autres locaux d’activités.

 

C.

 

La loi du 17 octobre 1962 restreignant les démolitions et transformations de maisons d’habitation en raison de la pénurie de logement (LD) interdisait à son article 1 de modifier sensiblement la destination d’une maison d’habitation occupée ou inoccupée. A son article 3, la LD prévoyait que le département pouvait accorder une dérogation pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’intérêt public ou d’intérêt général. L’article 7 LD disait que le Conseil d'Etat édictait le règlement d’exécution nécessaire. Quant à l’article 2 du règlement d’application du 25 juin 1963, il indiquait : « Est notamment réputée modification de la destination toute modification au sens de la loi sur les constructions et installations diverses, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux commerciaux, artisanaux ou industriels ».

 

Il ne fait donc pas de doute qu’au début des années 1970, un changement d’affectation (de logements en dépôts commerciaux) impliquait une autorisation de construire, précédée d’une procédure complète de demande d’autorisation de construire.

 

La jurisprudence du Tribunal administratif admet que les changements d’affectation en locaux commerciaux entrepris sans autorisation valable, avant l’entrée en vigueur de la première loi restreignant les démolitions et transformations d’immeubles d’habitation, font que la LDTR n’est pas applicable, les locaux devant être considérés comme commerciaux aujourd’hui (cf. ATA du 4 mars 1992 – 90.TP-538 ; 90.TP-041 et ATA du 7 décembre 1993 cause A (268/193-TP). A contrario, il faut considérer que les logements qui ont été transformés en locaux commerciaux après l’entrée en vigueur de la LD de 1962, sans délivrance d’une autorisation valable, restent aujourd’hui des logements au sens de la LDTR et le propriétaire doit réaffecter les locaux à l’habitation. Ce d’autant plus que

 

Apparemment, l’autorisation de 1969 – qui doit être produite par le DAEL – autorise à titre provisoire seulement une affectation des logements des étages du 2ème au 5ème niveaux à l’usage de dépôts et de vestiaires. Cette décision – révocable – limite donc l’usage provisoire des logements à des dépôts et vestiaires à l’exclusion d’autres destinations, notamment à celle de bureaux.

 

VI                 Application de la LDTR

 

En présence d’une autorisation provisoire, le DAEL, en 2001, aurait dû d’abord se demander s’il ne fallait pas mettre fin à cette situation précaire et rétablir les locaux au logement. En effet, l’autorité en 1969, n’a pas renoncé à l’affectation des locaux en logements, mais l’a seulement suspendue provisoirement.

 

S’agissant de locaux exploités et compte tenu de la pénurie de logements dont les loyers correspondent aux besoins prépondérants de la population, il est évident que l’intérêt public à la création de logements locatifs l’emporte sur celui de l’UBS à créer des bureaux.

 

En application de la LDTR, une affectation précaire à des dépôts et vestiaires en lieu et place de logements ne permet pas d’exempter le DAEL de l’application des articles 7 et 8 LDTR. Une affectation à des bureaux implique une dérogation selon l’article 8 LDTR. Or, il est rapidement évident qu’aucune des exceptions prévues par l’article 8 LDTR ne permet une dérogation.

 

C’est donc en violation des dispositions de la LDTR que l’autorisation contestée a été délivrée.

 

On précisera enfin que les règles de la LDTR sont invoquées par la Ville de Genève non seulement en tant que telles, mais aussi en tant que règles intégrées dans le règlement transitoire relatif au plan d’utilisation du sol de la Ville de Genève du 21 juin 1988 (pièce 12) ; on s’en référera à ce sujet à l’article 1, alinéa 5 PUS-Ville de Genève et à l’article 3, alinéa 2 PUS-Ville de Genève.

 

VII               Mesures provisionnelles

 

A ce jour, le chantier sur l’immeuble rue Rousseau 5 n’a pas été engagé. Toutefois, selon la Tribune de Genève du 17 avril 2002, l’UBS vient de vendre l’immeuble à une autre société (cf. pièce 13). Cette vente a eu lieu le 15 avril 2002 et il faut compter, dans ces conditions, sur une prompte ouverture du chantier.

 

Pour éviter que les travaux ne soient entrepris et que le fait accompli d’un changement d’affectation soit réalisé, nous demandons que votre commission ordonne que le présent recours suspende les effets de l’autorisation de construire contestée.

 

Par ces motifs, nous concluons à ce qu’il

 

Plaise à votre commission de recours

 

Préalablement :

 

Ordonner au DAEL de produire dans la procédure les dossiers complets de :

 

 

Principalement :

Donner acte au DAEL de ce qu’il est entré en matière sur la demande de reconsidération formulée par la Ville de Genève.

 

Annuler la décision du 19 avril 2002 du DAEL.

 

Renvoyer la cause au DAEL pour qu’il statue à nouveau en application de la LDTR et du PUS Ville de Genève en annulant l’autorisation de construire DD 97’366-S.7 du 12 décembre 2001.

 

Statuant sur mesures provisionnelles, plaise au Président de la commission de recours, respectivement à la commission de recours :

 

Dire et prononcer que les effets de la décision d’autorisation de construire DD 97’366-S.7 sont suspendus jusqu’à droit jugé de manière définitive sur le présent recours.

 

Veuillez agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, l’expression de ma considération distinguée.

 

 

 

 

                                                Pour la FAQH

 

 

 

 

 

Annexe : un bordereau de pièces

 

 

Bordereau de Pièces

 

 

 

 

 

Pièce n° 1            Préavis sous conditions de la Ville de Genève du 17 septembre 2001

 

Pièce n° 2            Courrier du 12 décembre du Président du DAEL

 

Pièce n° 3            Autorisation de construire 64'525